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        老賓館的重生契機,華麗轉身為現代化城市精品酒店!—重慶酒店裝修改造公司經驗分享!

        酒店年紀大了,大家都有共識,整個設計風格、設備設施的狀態甚至是品牌和運營模式都亟待改變;但另一方面,實際上很多酒店的現金流收益不理想,酒店總經理不禁糾結了,這樣成績不佳的酒店還值不值得再投資,需要再向集團要多少投資預算合適,改造成為了一件非常令業主頭疼但又不得不去提前規劃部署的事情。

        第一:要珍惜這一重生機會。不應該把對于改造的理解局限為重新裝修,改造方案應始于對于酒店的定位審核甚至重新定位,市場在飛速地發展,5-8年前的設計風格和設施配備是否還能滿足當下或者未來市場的需求,特別是過去的時代特點所造成的功能分區、運營流線等”缺陷“在改造期都有可能被改進,讓酒店重獲新生,甚至有望創造酒店的第二高峰。

        第二:改造啟動前更需要可行性研究。相對于新開發酒店這樣的“白紙“項目,酒店改造的復雜性顯然要高很多。建筑建構上的局限性、改造資金的支持程度、是否應該停業改造、是否要”大改“/整體改造…這些都需要從未來市場導向和現狀局限性兩方面,進行縝密的分析判斷,為改造的方向、可行性和投資回報做好最全面的預判和準備。

        所以,從資產管理的角度,我們建議業主確立以坪效為主要改造提升考核點的目標,從方案的市場可行性和現實可操作性兩方面入手,來選擇決策最佳的改造方案。

        在確立了目標之后,業主必須關注以下關鍵因素(敲黑板),包括財務導向,目標客戶群,物業現狀,管理合同和戰略角度,在此基礎上才能去決策最佳的改造時間點和改造計劃。

        以財務為導向:要確立改造資金的預算和來源,通過用增量現金流來進行分析,將酒店的現狀和翻新改造進行對比,從而去考察出每平米的投入和產出,進行這些最為基準的調查和研究,才能更為準確地確定改造的意義是否存在。

        目標客戶群:通過一些點評網站,或者OTA去分析住店客人的點評,并且結合當下及未來可能會符合酒店定位的需求趨勢,從而確立新的目標客戶群。

        物業現狀:物業性質、規劃指標與工程設備等的使用狀況會限定酒店改造的尺度和方向,而建筑的結構決定了改造的成本和具體模式,所以要根據酒店的實際情況來具體分析。

        管理合同:通過參考管理合同的所剩年限,對管理模式再判斷,并且與管理方達成一致,是否他們愿意支持改造甚至愿意投資改造。

        從戰略角度,考慮最佳的時間點: 不僅僅要考慮酒店自身的實際情況,也要結合周圍的競爭酒店的發展狀況來進行判斷。從自身出發,需要考慮項目酒店的資產年限,現金流狀況,而參考競爭對手的設施情況,和新增酒店的開業時間,也能夠使我們更好地確認酒店改造的最佳時間點。


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